O rateio/fracionamento das taxas de condomínio de acordo com a fração ideal do apartamento/imóvel é tido, por muitos, como absoluto e de direito. O senso comum, portanto, ignora – por completo – a possibilidade de rateio igualitário.
Esse foi o tema do brilhante advogado, Kênio de Souza Pereira, em artigo publicado no Boletim de Direito Imobiliário (“Taxa de Inveja” – nos condomínios, a deficiência em matemática e na interpretação dos textos).
Como não poderia deixar de ser, o Dr. Kênio rebate duramente os que defendem pela impossibilidade do rateio igualitário.
De fato – e isso não se discute! –, o art. 1.336, inciso I, do Código Civil, bem como o art. 12 da Lei 4.591/64, permitem que o rateio seja fixado com base na fração ideal do terreno de cada unidade.
Todavia, ambos os artigos preveem a possibilidade de estipulação diversa na forma de contribuição mediante previsão expressa da convenção condominial.
E, mesmo que assim não fosse, para que seja aplicado o rateio de acordo com a fração ideal de cada imóvel e, consequentemente, os dispositivos legais acima descritos, é necessária a perfeita adequação aos princípios da isonomia e equilíbrio contratual, bem como ao princípio que veda o enriquecimento ilícito – o que, ressalta-se de plano –, na maioria dos casos é abandonado.
Há uma cultura predominante, porém equivocada, no sentido de que os imóveis maiores geram maiores despesas e custos e, portanto, devem possuir maior participação no rateio.
Nesse rumo, indaga-se se uma cobertura (somente por ser cobertura) deve arcar com frações maiores nas despesas de um porteiro do que um apartamento comum? Claro que não!
Por isso mesmo, é indevido o uso da fração ideal para calcular o valor devido pelo condômino para custear as despesas com as áreas de uso comum.
Nesse sentido, foi o julgado do Colendo Superior Tribunal de Justiça, no REsp 541.317 – RS: “o rateio igualitário das quotas não implica, por si só, a ocorrência de enriquecimento sem causa dos proprietários de maiores unidades, uma vez que os gastos mais substanciais suportados pelo condomínio – v.g. o pagamento dos funcionários, a manutenção das áreas comuns e os encargos tributários incidentes sobre essas áreas – beneficiam de forma equivalente todos os moradores, independentemente de sua fração ideal. Assim, não prevalece a presunção do aresto hostilizado de que os proprietários de menores economias ‘acarretam menor despesa’, porquanto os custos, em sua maior parte, não são proporcionais aos tamanhos das unidades, mas das áreas comuns, cujos responsabilidade e aproveitamento são de todos os condôminos indistintamente”.
Ademais, o art. 1335, inciso II, do Código Civil e os arts. 10, inciso IV, e 19, da Lei 4.591/64, dispõem que é direito de todos os condôminos a utilização das áreas comuns de forma igualitária, sendo vedado qualquer ato cujo objetivo seja dificultar o uso pelos demais moradores.
Assim, por óbvio, as despesas decorrentes da conservação ou utilização das partes e coisas comuns não possuem qualquer relação com o tamanho interno dos apartamentos, devendo todas as unidades arcar com os custos na mesma proporção, observando-se o princípio constitucional da isonomia.
Pedro Franco Mourão
Data: 30/04/2014
Melo Campos Advogados
