1 INTRODUÇÃO
Na compra de um imóvel inserido em condomínio, a avaliação do comprador não deve se limitar apenas aos atributos físicos para a fixação do preço. É também essencial a verificação da existência de dívidas condominiais para que o negócio seja concluído pelo valor adequado, uma vez que tais débitos podem acompanhar o bem mesmo após a transferência da propriedade. Para ajudar a esclarecer as interpretações jurisprudenciais existentes e o que dispõe a legislação aplicável, o presente artigo visa analisar sobre quem recai a responsabilidade pelas dívidas de condomínio anteriores à aquisição de um imóvel, de modo a orientar o comprador eventualmente surpreendido com tal cobrança.
2 RESPONSABILIDADE PELOS DÉBITOS CONDOMINIAIS
2.1 Natureza das obrigações condominiais
As despesas condominiais constituem obrigações propter rem, também chamadas de “próprias da coisa” ou “obrigações ambulatórias”, pois acompanham o imóvel, independentemente de quem é o seu proprietário. Essa característica está expressamente prevista no art. 1.345 do Código Civil, que estabelece que “o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”. Observa-se, portanto, que tais obrigações possuem natureza híbrida (ao mesmo tempo real e pessoal), abrangendo não apenas a dívida principal, mas também os encargos acessórios, como multas e juros decorrentes do atraso do pagamento.
2.2 Responsabilidade do vendedor e do comprador do imóvel usado
Apesar da previsão expressa do art. 1.345 do Código Civil, durante muito tempo houve intenso debate sobre a responsabilidade do promitente vendedor pelos débitos condominiais anteriores à venda. No Tema Repetitivo 866, o Superior Tribunal de Justiça inicialmente reconheceu a responsabilidade exclusiva do promitente comprador imitido na posse do imóvel, reafirmando a ideia de que quem usufrui do bem deve arcar com os encargos.
Posteriormente, contudo, o entendimento foi reformulado para admitir a legitimidade passiva concorrente de ambos os contratantes, reconhecendo que o débito pode ser exigido tanto do comprador quanto do vendedor, conforme a situação concreta. O fundamento para a reforma reside na constatação de que a obrigação deve recair sobre quem efetivamente se beneficia dos serviços do condomínio (promissário comprador possuidor), mas sem afastar a responsabilidade formal do promitente vendedor, que continua vinculado enquanto ainda for dono do imóvel.
O STJ também fixou, por meio do Informativo nº 560, que o que define a responsabilidade pelo débito não é o registro do compromisso de compra e venda, mas sim a relação material com o imóvel, caracterizada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. Assim: a) Havendo compromisso de compra e venda não registrado, a responsabilidade pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o comprador, dependendo das circunstâncias; b) Se comprovado que o comprador se imitira na posse e o condomínio tinha ciência inequívoca da negociação, afasta-se a legitimidade do vendedor em relação às despesas daquele período.
Registre-se ainda que, segundo a jurisprudência do STJ (afirmação nº 5, edição nº 133, Jurisprudência em teses do STJ/2019), o promitente vendedor que readquire o imóvel anteriormente vendido pode ser responsabilizado inclusive pelos débitos condominiais posteriores à alienação e contemporâneos à posse do promissário comprador, ressalvado o seu direito de regresso contra este.
Por fim, é importante destacar que o adquirente de imóvel passa a responder pelas taxas condominiais a partir do momento em que recebe as chaves e assume a posse direta da unidade.
Nos casos em que há recusa ilegítima em receber o imóvel, considera-se como termo inicial a data em que as chaves estavam à disposição do adquirente. Nessa hipótese, ainda que não tenha tomado posse de fato, entende-se que a mora no recebimento não pode onerar o condomínio, de modo que o adquirente se torna responsável pelas cotas condominiais desde a disponibilização do bem (STJ, REsp 1.847.734/SP).
2.3 Responsabilidade do comprador de imóvel novo
Há, ainda, entendimento jurisprudencial específico para imóveis novos, sendo pacífico de que a incorporadora/construtora é responsável por todas as despesas relativas ao imóvel comprado na planta, incluindo taxas condominiais e impostos, até que os adquirentes obtenham a posse direta da unidade imobiliária, o que ocorre somente com o recebimento das chaves.
3 CONCLUSÃO
A regra geral é a de que a responsabilidade pelas dívidas condominiais recai sobre o adquirente do imóvel, mas a jurisprudência do STJ evoluiu nesse sentido, reconhecendo situações em que o vendedor também pode ser responsabilizado, a depender da posse e da ciência do condomínio sobre a transação.
No caso de imóveis usados, prevalece a responsabilidade de quem efetivamente usufrui do bem, sem afastar a legitimidade do proprietário formal, enquanto nos imóveis novos a obrigação recai sobre a incorporadora até a entrega das chaves. Por isso, cabe ao adquirente adotar cautela prévia, verificando eventuais débitos para garantir segurança da negociação.
